Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert

Der Mieter geht, der Müll bleibt

 

Vermieter kennen das. Das Mietverhältnis ist beendet, der Mieter ausgezogen. Doch vollständig geräumt ist die Wohnung nicht. Möbel, Kleider, Müll – der Mieter nutzt die alte Wohnung als Deponie.

Die Szenarien gleichen sich häufig, egal ob der Mieter freiwillig auszog, das Mietverhältnis selbst kündigte oder ihm gekündigt wurde oder ob der Gerichtsvollzieher eine Räumungsvollstreckung im Wege der Besitzeinweisung durchführen musste.

Der Vermieter, der einer solchen Situation gegenübersteht, ist meist ratlos. Darf er die Gegenstände entsorgen? Muss er Sie aufbewahren? Oder dem Mieter gar hinterhertragen?

Einfach lässt sich das leider nicht beantworten. Denn wie mit den Hinterlassenschaften des Mieters umzugehen ist, hängt von mehreren Faktoren ab.

Zunächst ist bei einer „freiwilligen“ Räumung des Mieters danach zu unterscheiden, ob die Mietsache überhaupt geräumt ist. Das OLG Düsseldorf (Urt. v. 14. Okt. 2004 – 10 U 21/04) meinte hierzu:

„Ob das Zurücklassen von Einrichtungsgegenständen lediglich eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung oder eine unvollständige Räumung darstellt, hängt entscheidend von Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände und ggf. dem Kostenaufwand für ihre Beseitigung ab.“

Würde eine Entrümpelung mehr als das Dreifache der monatlichen Miete kosten, wäre die Wohnung nicht zurückgegeben (LG Berlin, AZ 62 S 500/00, GE 2001 S. 926). Hinterlässt der Mieter seine Einbauküche, Rollos an den Fenstern, seinen selbst verlegten Teppichboden und verursacht das erhebliche Beseitigungskosten, ist die Wohnung nicht zurückgegeben (LG Köln, AZ 1 S 131/95, NJW-RR 1996 S. 1480).

Ist die Wohnung nach diesen Kriterien noch gar nicht zurückgegeben, bleibt der Mieter zur Zahlung eines Nutzungsentgelts (meist in Höhe der früheren Miete) verpflichtet und die Räumung wäre ggf. noch im Wege der Räumungsklage durchzusetzen.

Ist die Wohnung hingegen nur schlecht geräumt zurückgegeben (aber letztlich rechtlich betrachtet zurückgegeben), ist zu unterscheiden: Müll oder Sachen von geringem Wert, bei denen davon ausgegangen werden darf, der Mieter legt auf diese keinen Wert mehr, darf der Vermieter auf Kosten des Mieters entsorgen; d.h. der Vermieter darf insoweit vom Mieter die verauslagten Kosten als Schadensersatz begehren, wobei jedoch die kurze Verjährung des § 548 BGB (sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache) zu beachten ist.

Gegenstände, die für den Mieter noch von Interesse sind, darf der Vermieter nur aus der Wohnung entfernen; der Vermieter muss diese Gegenstände zunächst aufbewahren und den Mieter auffordern sie binnen einer angemessenen Frist abzuholen. Diese Aufbewahrungsfrist kann nicht starr berechnet werden; sie hängt vielmehr vom Wert der Sachen, deren Umfang und den Lagerkapazitäten des Vermieters ab. Verstößt der Vermieter gegen diese Pflichten, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Im Zweifel sollte daher eher von einer Aufbewahrungspflicht und einer längeren Lagerpflicht ausgegangen werden.

Auf ähnliche Probleme trifft ein Vermieter auch, wenn er die Räumung und Herausgabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher im Wege der sog. Besitzeinweisung zwangsvollstrecken ließ. Auch dann sieht sich der Vermieter regelmäßig der Situation ausgesetzt, dass noch Sachen des Mieters in der Wohnung sind. Müll darf er sofort entfernen; anderes muss er eine gewisse Zeit aufbewahren. Hier kann sich der Vermieter jedoch dadurch behelfen, dass er den Gerichtsvollzieher nicht nur zur Räumung beauftragt, sondern auch wegen Geldforderungen. Der Gerichtsvollzieher wird dann die Habe des Mieters prüfen und protokollieren, was verwertbar ist und was nicht. Das gibt dem Vermieter Anhaltspunkte, was ggf. sofort entsorgt werden darf und was nicht.