Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Kreditnehmer

Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen Darlehen aufnehmen, um damit etwa energetische Modernisierungen zu finanzieren. Dabei dürfen die Kreditsummen sogar hoch und die Laufzeit lang sein. In einem jüngst vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Az. V ZR 244/14) nahm die betroffene Wohnungseigentümergemschaft einen Kredit über 1.300.000,00 € mit einer Laufzeit von 10 Jahren auf.

Dass der der BGH dennoch im vorgenannten Fall den Beschluss, der sich mit der Kreditaufnahme beschäftigte, und damit das Darlehen zu Fall brachte, zeigt, dass dennoch bei jeder Darlehensaufnahme eine sorgsame Einzelfallprüfung seitens der Wohnungseigentümer und deren Verwaltung vorangehen muss.

Dabei sollen nach den Ausführungen des BGH besonders die folgenden Punkte von Bedeutung sein: Zunächst komme es darauf an, welchem Zweck der KRedit dient, wobei Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen an vorderster Stelle stehen. Je dringlicher eine Maßnahme sei desto eher treten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück. Außerdem sei von Bedeutung, ob die notwendigen Gelder auch anderweitig, insbesondere durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und/oder durch eine Sonderumlage aufgebracht werden können. Insofern seien vor allem die mit einer Kreditaufnahme verknüpften Belastungen und Risiken der Möglichkeit einer Sonderumlage gegenüber zu stellen; danach werde – so der BGH – eine Darlehensfinanzierung in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell (zu) stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überfordere. Beachtlich seien aber auch die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen. Allerdings müsse eine mehrheitlich beschlossene Darlehensaufnahme nicht zwingend die Möglichkeit bieten, dass Eigentümer den auf sie entfallenenden Kreditanteil selbst zu übernehmen und dadurch ggf. selbst zu finanzieren und auf diese Weise ihren Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen.

Sorgfalt ist bei der Beschlussfassung aber nicht nur im Rahmen der vorgestellten Abwägung geboten. Der Beschluss als solches muss laut BGH Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Auch müsse vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein. Dies sei im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.

Wenn man die Entscheidung des BGH sorgsam liest, ist eine Kreditaufnahme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich / theoretisch zwar erlaubt, praktisch aber mit sehr hohen (Anfechtungs-)Risiken verbunden, weil die vorgestellte Interessenabwägung viel Platz für Wertung und damit Unsicherheit lässt.