Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert

Kriterien, die eine Betriebskostenabrechnung erfüllen muss, um formell ordnungsgemäß und damit inhaltlich unabhängig überhaupt wirksam zu sein.

Die Saison der Betriebskostenabrechnungen steht vor der Tür. Dabei ist auch dieses Jahr zu erwarten, dass viele Betriebskostenabrechnungen falsch sind. Die entsprechenden Fehler können in zwei Kategorien eingeteilt werden. Die formellen Fehler und die inhaltlichen Fehler. Leidet eine Betriebskostenabrechnung an formellen Fehlern, ist sie zu behandeln, als wäre sie gar nicht erstellt worden. Mit einer formell falschen Betriebskostenabrechnung kann ein Vermieter demnach keine Nachzahlung fordern und nach Ablauf der Abrechnungsfrist auch nicht mehr mit einer neu erstellten, korrigierten Betriebskostenabrechnung  eine Nachzahlung fordern.

Ob eine Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen.Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten führt das zu folgenden Mindestangaben in der Abrechnung: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Im Rahmen der Angabe der Gesamtkosten bedeutet das u.a. aber auch, dass auch der Teil der Gesamtkosten anzugeben ist, der nicht auf den Mieter umgelegt werden darf, weil dieser Teil keine Betriebskosten darstellt. Der nichtumlagefähige Teil ist dann zu beziffern und von den Gesamtkosten abzuziehen. Der danach verbleibende Betrag stellt die Gesamtkosten dar, die entsprechend dem anzuwendenden Umlageschlüssel auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dem Mieter muss nämlich ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies habe Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Doch das ist nur ein Baustein, der hinsichtlich der formellen Richtigkeit von Betriebskostenabrechnungen Schwierigkeiten bereiten kann.