Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert

Eine WEG darf sich nicht durch Beschluss gegen die Vermietung an Flüchtlinge sperren

 

Das Thema des aktuellen Flüchtlingsstromes erreichte nun auch das Wohnungseigentumsrecht. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, die Vermietung und Überlassung von Wohneigentum an Flüchtlingen zu verbieten. Das Amtsgericht Laufen (Urteil vom 4. Februar 2016, Az. 2 C 565/15 WEG) hatte sich mit der Rechtmäßigkeit des Beschlusses zu befassen und entschied, der Beschluss sei rechtswidrig und hob ihn auf.

 

In seiner Entscheidung wies das Amtsgericht Laufen darauf hin, dass die Unterbringung von Asylbewerbern eine zulässige Wohnnutzung darstellt. Das Amtsgericht zog Parallelen zu einer Entscheidung des Bundesgerichtshof, in welcher sich dieser mit der Frage der zulässigen Nutzung von Wohnungen befasst hatte. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 15. Januar 2010, Az. V ZR 72/09) zeigte seinerzeit auf, maßgeblich für die Frage, was eine zulässige Wohnnutzung darstelle, sei § 1 WEG in Verbindung mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung heranzuziehen. Nach § 1 Abs. 2 WEG könne Wohnungseigentum nur an einer Wohnung begründet werden, so dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet und das Wohnungseigentum zum Wohnen auch bestimmt sein muss und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet. Der Bundesgerichtshof führte insoweit aus:

„Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt . Darauf beschränkt sich der Wohnzweck (…) nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz (…) ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt (…). Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen.“

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es nicht um die Vermietung an Asylsuchende. Es ging um die Zulässigkeit der Unterbringung von Feriengästen. Das Amtsgericht Laufen sieht hierin aber eine argumentativ übertragbare Parallel. Die Vermietung an Feriengäste habe der Bundesgerichtshof unter Berücksichtigung obiger Ausführungen für zulässig erachtet, insbesondere spreche gegen eine zulässige Nutzung auch nicht die nur verhältnismäßig kurze Dauer des Aufenthalts, der häufige Wechsel der Bewohner und damit einhergehend ein gegebenenfalls gesteigerte Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der übrigen Bewohner. Der Bundesgerichts habe insoweit ausgeführt, dass der häufige Wechsel des Mieters als solcher nicht zu Beeinträchtigungen führt, die sich signifikant von den anderen Formen der Wohnnutzung abheben. Soweit darüber hinaus noch in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall damit argumentiert worden wäre, dass durch die Vermietung an Feriengäste das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage stärker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen werde als bei einer Nutzung durch die Eigentümer selbst oder durch Dauermieter kam der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis, dass dieses Argument zwar im Einzelfall zutreffen könne, aber eine Regel hieraus nicht abgeleitet werden könne. Vielmehr sei die entscheidende Frage, ob ein solches Fehlverhalten bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden könne als bei Dauerbewohnern. Gerade insoweit fehle es aber an jedweden Anhaltspunkt. Auch der Charakter der Wohnanlage werde schließlich durch die Vermietung von Feriengästen nicht nachteilig verändert. Letztlich sei damit der BGH zu dem Ergebnis gelangt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz zum Verbieten solcherlei Vermietung nicht zustehe.

Die Wertungen die der Bundesgerichtshof für Feriengäste aufstellte, sind nach Ansicht des Amtsgerichts Laufen auch auf die Unterbringung von Asylbewerbern zu übertragen. Auch bei Asylbewerbern lasse sich aus etwaigen Einzelfällen keine allgemeine Regelung dahingehend ableiten, dass die Nutzung zur Unterbringung von Asylbewerbern eine erheblich größere Belastung und Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums darstellt, als die Vermietung an andere Personengruppen. Zwar mögen sich im Einzelfall durchaus Beeinträchtigungen ergeben, solche Beeinträchtigungen könnten sich aber auch bei der Vermietung an andere Personengruppen ergeben. Eine spezifisch höhere Beeinträchtigung oder Belastung durch die Unterbringung von Asylbewerbern vermochte das Gericht nicht erkennen. Dementsprechend sei auch die Untersagung der Nutzung zur Überlassung zur Unterbringung von Asylbewerbern als generelle Beschlussfassung unzulässig.

Das Amtsgericht Laufen beschäftigte sich auch mit der Frage der Überbelegung des Objekts, wozu es Beweis erhob und im entschiedenen Fall zur Überzeugung gelangte, eine Überbelegung liege nicht vor.

Abschließend führte das Amtsgericht Laufen in seiner Entscheidung aus, dass darüber hinausgehende, noch konkrete von Teilen der Eigentümer vorgetragene Beeinträchtigungen für die Beurteilung der Frage, ob der gefasste Beschluss ungültig sei oder nicht, nicht relevant seien. Die von den Eigentümern behaupteten Beeinträchtigungen könnten von den einzelnen Wohnungseigentümern nach § 15 Abs. 3 WEG als Unterlassungsansprüche in Verbindung mit § 1004 BGB geltend gemacht werden. Eine Beschlusskompetenz dahingehend, dass die Vermietung und Unterbringung von Asylbewerbern aber untersagt werde, könne hieraus nicht abgeleitet werden. Hinzu komme, dass ein kausaler Zusammenhang von den geschilderten Beeinträchtigungen und der Tatsache, dass es sich um Asylbewerber handele, nicht gemacht werden könne. Es sei für das Gericht nicht ersichtlich, weshalb gerade diese spezifische Personengruppe eine spezifisch höhere Belastung und Beeinträchtigung darstellen würde als eine andere Personengruppe. Auch bei anderen Mietern könne es zu Lärmbeeinträchtigungen durch spätes Kochen, Unterhaltungen und Streitigkeiten bis hin zu gewaltsamen Auseinandersetzungen kommen. Insoweit bestehe für eine Differenzierung zwischen der Vermietung an Asylbewerbern einerseits und der Vermietung an andere Personen andererseits kein zwingender Grund.

Aus diesen Gründen erklärte das Amtsgericht Laufen den angefochtenen Beschluss für ungültig.