Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert

Wer darf bei vermieteten Wohnungen Strafanzeigen wegen Hausfriedensbruch stellen? Der Vermieter oder der Mieter?

Das Kammergericht Berlin gab neulich hierauf die Antwort (KG Berlin, Beschl. v. 3. August 2015 – (2) 161 Ss 160/15 (44/15) ): Bei privaten Räumen sei Inhaber des Hausrechts stets der unmittelbare Besitzer, der nicht der Eigentümer zu sein braucht, solange er die Sachherrschaft rechtmäßig begründet hat. Bei vermieteten Räumen stehe das Hausrecht grundsätzlich allein dem Mieter zu, und zwar auch gegenüber dem Vermieter. Er und nicht der Vermieter sei es, der andere vom Betreten der genannten Räumlichkeiten ausschließen kann. Der Vermieter dürfe ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder selbst betreten noch seier befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Umgekehrt stehe es dem Mieter zu, einer anderen Person den Zutritt zu den gemieteten Räumen zu erlauben, und zwar auch gegen den Willen des Vermieters. Einschränkungen hinsichtlich der Alleinzuständigkeit des Mieters seien nur in Ausnahmefällen denkbar. So soll der Vermieter bei größeren Mietshäusern hinsichtlich der Gemeinschaftseinrichtungen (Treppenhaus, Aufzüge und Flure) in der Regel jedenfalls eine Mitberechtigung behalten.

Was bedeutet das? Der Vermieter kann dem Mieter nicht vorschreiben, wen der Mieter in die Wohnung lässt. Das gilt jedenfalls für Besucher. Das gilt jedoch nicht für Untermieter. Denn die Untervermietung, also jemand Dritten in der Wohnung über längere Zeit wohnen lassen, geht ohne die Zustimmung des Vermieters nicht. Denn die Frage der Untervermietung geht über das bloße Hausrecht hinaus. Und auch das Hausrecht als solches mag in engen Ausnahmefällen eingeschränkt sein, etwa wenn der Mieter weiß, dass sein Besucher nachteilhaft auf die Mietsache einwirken will durch Zerstörung o.ä. Aber von diesen engen Ausnahmen abgesehen, kann der Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben, wer den Mieter besuchen darf und wer nicht. Das Hausrecht beschränkt sich aber nicht darauf, wer in die Wohnung hinein darf oder wer nicht. Das Hausrecht bestimmt auch, wer ggf. die Aufnahme von Fotos bestimmen darf.

Und damit ist die Frage, wer Inhaber des Hausrechts ist, auch entscheidend für die Frage, wer Strafanzeige auf Hausfriedensbruch gem. § 123 StGB stellen darf. Gemäß § 123 Abs. 2 StGB wird die Tat des Hausfriedensbruchs nur auf Antrag verfolgt. Antragsberechtigt ist gemäß § 77 Abs. 1 StGB der Verletzte der Straftat, im Falle des § 123 Abs. 1 StGB der Inhaber des durch den Hausfriedensbruch verletzten Hausrechts. Bei vermieteten Wohnungen ist das der Mieter.

In dem Fall, den das Kammergericht zu entscheiden hatte, zeigte der Vermieter an und nicht der Mieter. Da Strafanzeigen nur binnen der Frist des § 77b Abs. 1 StGB (3 Monate) gestellt werden können und diese Frist im vom Kammergericht entschiedenen Fall bereits verstrichen war, ging der Täter straffrei aus.