Der Bauvertrag – Vorsorge ist besser als Nachsorge
Damit der Traum vom Eigenheim nicht früher oder später zum Albtraum wird, ist es ratsam den entsprechenden Bauvertrag nicht vorschnell zu unterschreiben. Zu oft kommt es wegen unklaren oder unvollständigen Regelungen zu langwierigen Rechtstreitigkeiten. Den Bauunternehmer Ihres Vertrauens treffen Sie dann vor Gericht…das ist kräfte- und vor allem geldzehrend. Gerade Rechtstreitigkeiten in Bausachen sind im Regelfall langwierig und teuer.
Ein ausgewogener Bauvertrag, der die Interessen beider Parteien angemessen berücksichtigt, ist das A und O, um viele Probleme und Schwierigkeiten schon im Vorfeld zu vermeiden. Mein Rat: Lassen Sie Ihren Bauvertrag vor Unterzeichnung durch einen versierten Rechtsanwalt prüfen. Viele Regelungen, die von entscheidender Bedeutung sind, werden leicht vergessen. Schwammige Bestimmungen führen oft zu Streitigkeiten über deren Auslegung.
Wann kann ich endlich einziehen?
Jeder Bauherr hat eine zumindest vage Vorstellung davon, wann er sein neues Heim das erste Mal betreten will. Überraschend häufig enthalten Bauverträge hierzu keine oder unklare Bestimmungen. Das birgt Gefahren!
Der typische Fall: Das beauftragte mittelständige Bauunternehmen nimmt zu viele Aufträge gleichzeitig an. Mindestens eine Baustelle wird darunter leiden. Plötzlich geht es auf Ihrer Baustelle nur noch schleppend voran. Bauarbeiter erscheinen nicht mehr jeden Tag, Arbeiten werden nur noch wenige Stunden am Stück durchgeführt. Nach und nach befürchten Sie, der geplante Einzugstermin wird nicht mehr zu halten sein. Haben Sie in dem Bauvertrag diesbezüglich keine Regelungen getroffen, haben Sie nur wenig Handhabe gegen die Trödelei des Unternehmens.
Achten Sie bei Vertragsschluss darauf, dass der Fertigstellungstermin klar, bestenfalls auf ein genaues Datum bestimmt wird. Wird der Termin seitens des Unternehmens nicht eingehalten, hat der Unternehmer den Verzugsschaden zu ersetzen. Noch besser: Vereinbaren Sie eine der Höhe nach konkret definierte Vertragsstrafe für jeden Tag, der zu viel ins Land geht. So nehmen Sie sich die Last von den Schultern, den konkret entstandenen Schaden nachweisen zu müssen.
Haus ist nicht gleich Haus! Was genau wollen Sie?
Der Bauvertrag sollte zu jedem einzelnen Gewerk möglichst eindeutig regeln, was geschuldet wird. Soll der Flur im ersten Stock mit Parkett oder Laminat belegt werden? In welches Zimmer sollen wie viele Steckdosen? Sind Ihre Sonderwünsche in dem Vertrag klar herausgearbeitet?
Den Leistungsumfang in dem Bauvertrag so genau wie möglich zu beschreiben, sollte eines der höchsten Ziele sein. Der Bauvertrag ist rechtlich gesehen ein Werkvertrag: Leistet der Bauunternehmer weniger oder etwas anders als vereinbart, stellt auch das einen Mangel im Sinne der Gewährleistungsrechte dar. In dem Fall haben Sie einen Nachbesserungsanspruch bzw. weitere Ansprüche wie Schadensersatz, Minderung und Rücktritt, sollte die Nachbesserung aus irgendeinem Grund scheitern.
Das gilt natürlich auch bei mündlichen Vereinbarungen. Im Zweifel werden Sie aber einen Richter davon überzeugen müssen, dass z.B. elektrisch angetriebene Rollläden vereinbart waren. Ohne schriftliche Dokumentation wird der Beweis regelmäßig schwer zu führen sein. Der Unternehmer wird sich im Zweifel nicht mehr an andere Absprachen erinnern, sollten die „normalen“ Rollläden erst einmal verbaut sein.
Einheitspreisvertrag oder Pauschalpreisvertrag?
Bei einem Einheitspreisvertrag werden im Bauvertrag die Preise nach Einheiten angegeben. Beispielsweise: 100 m² Mosaikparkett – 1.100,00 €.
Bei einem Pauschalpreisvertrag hingegen werden zunächst alle zu erbringenden Leistungen aufgeführt und abschließend wird ein Gesamtpreis genannt, zu dem sich der Unternehmer verpflichtet, alle vereinbarten Leistungen zu erbringen.
Der Einheitspreisvertrag ist zwar transparenter, kann aber auch zu unangenehmen Überraschungen führen. Denn die Bauleistung und die Mengen werden in aller Regel geschätzt. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Schätzung zu niedrig ausgefallen ist, kann das zu einer bösen Überraschung führen. Beide Vertragstypen haben ihre Vor- und Nachteile. Eine Beratung im Einzelfall kann Klarheit schaffen.
Sicherheit geht vor – Fordern Sie eine Gewährleistungsbürgschaft
Eine Gewährleistungsbürgschaft, beispielsweise über 5% der Bausumme, bietet Ihnen bis zu einem gewissen Grad Schutz für später auftretende Mängel und/oder eine Insolvenz des Bauunternehmens. Sie sollten hellhörig werden, wenn sich der Bauunternehmer gegen eine Bürgschaft sträubt.
Fazit
Guter Rat ist billig – zumindest verglichen mit den Kosten und Risiken eines Hausbaus. Die aufgeführten Punkte sind lediglich eine kleine Auswahl an Hürden und Hindernissen. Gerne berate ich Sie im Einzelfall. Ich prüfe den Ihnen vorgelegten Vertrag, warne Sie vor unklaren oder nachteiligen Regelungen und formuliere alternativ oder zusätzliche Regelungen für Ihre nächste Verhandlungsrunde mit dem Unternehmer vor. Gerne können Sie mich auch in allen weiteren Fragen rund um die rechtliche Seite des Bauens kontaktieren.